L’une des sources potentielles de revenus des communes réside dans la taxation des terrains urbains non bâtis. Dans la plupart des systèmes de gouvernance décentralisée, les administrations locales assurent la mobilisation des recettes liées à la propriété foncière. Au-delà de sa dimension budgétaire, la TNB revêt également une portée incitative. D’un point de vue économique et urbain, la persistance de terrains vacants, notamment à proximité des centres urbains, complique la fourniture efficiente des infrastructures publiques et freine la densification. Une utilisation plus productive du foncier constitue dès lors un levier essentiel pour améliorer l’organisation spatiale des villes et renforcer leur productivité.
La réforme introduite par la loi n° 14-25 s’inscrit dans cette logique en instaurant une tarification progressive fondée sur le niveau réel d’équipement des zones concernées. L’efficacité du dispositif fiscal dépend ainsi de sa capacité à orienter les comportements vers des usages productifs du foncier, tout en limitant les effets indésirables tels que la rétention ou la spéculation. Toutefois, la méthode retenue confère aux communes une marge de discrétion dans l’application des critères de délimitation des zones d’équipement, ce qui influe indirectement sur le niveau de taxation applicable. Cette opération est effectuée par décision du président du conseil communal concerné et ne devient exécutoire qu’après visa du gouverneur. Dès lors que cette décision présente un caractère public, elle contribue à réduire l’incertitude vis-à-vis des contribuables. En effet, cette structuration a pour objectif de limiter les ambiguïtés et les risques d’incohérence inhérents à l’exercice d’une fiscalité dans un cadre décentralisé.
Certes, la réforme fait dépendre le montant de la taxe d’une qualification administrative au niveau communal. Cette évolution peut éventuellement susciter une imprévisibilité perçue quant à l’assiette fiscale de la TNB et, par conséquent, générer un risque accru de contentieux. Au regard du principe de loyauté et de confiance légitime dans l’administration fiscale, toute autorité investie de compétences fiscales ne devrait pas disposer d’un avantage inéquitable dans son rapport avec les contribuables. Elle est, en principe, tenue par l’interprétation qu’elle a donnée de la loi telle qu’elle s’applique à une situation donnée, afin de prévenir des divergences susceptibles de porter atteinte à l’intérêt général.
Toutefois, une telle exigence, appliquée de manière absolue, ne correspond pas nécessairement aux caractéristiques souhaitables d’un système fiscal efficace. Un équilibre doit être recherché entre l’objectif d’efficience de la TNB, en tant qu’instrument incitatif à l’utilisation productive du foncier, et le respect du principe de légalité fiscale. À cet égard, la délimitation des zones est effectuée par décision du président du conseil communal, laquelle lie la commune dans la répartition des tarifs au sein de son périmètre territorial. Le visa du gouverneur peut ainsi être interprété comme un mécanisme de coordination visant à favoriser une certaine harmonisation dans l’application de la nouvelle méthode de zonage.
La loi relative à la fiscalité des collectivités territoriales conditionne de manière formelle l’exonération des terrains faisant l’objet de travaux de construction à l’obtention effective du permis de construire. Elle prévoit ainsi une exonération totale et temporaire pour une durée de trois années, courant à compter du premier janvier de l’année qui suit celle de la délivrance de l’autorisation. Par ailleurs, la TNB est due pour l’année entière au regard des faits existants au premier janvier de l’année d’imposition. Ces dispositions ne laissent apparaître aucune marge de flexibilité permettant de neutraliser le risque lié aux retards administratifs dans l’octroi des permis, lorsque ceux-ci sont indépendants de la volonté du propriétaire.
Cette fermeture contribue toutefois à la sécurisation du dispositif fiscal, en assurant une application objective et vérifiable de l’exonération. L’introduction d’une flexibilité fondée sur la prise en compte des délais ou de la complexité des procédures administratives connexes pourrait, en effet, ouvrir la voie à des comportements opportunistes ou frauduleux visant à éluder la taxation. Néanmoins, le contribuable conserve la possibilité de contester, par la voie contentieuse appropriée, tout acte administratif lui portant préjudice ou méconnaissant les principes généraux du droit, notamment lorsque le retard ou le refus d’autorisation résulte d’une carence de l’autorité compétente.
L’utilisation de la TNB comme instrument fiscal incitatif n’est pas dépourvue de limites constitutionnelles. Le droit de propriété demeure garanti par la Constitution marocaine, sans revêtir un caractère absolu. Celle-ci permet à la loi d’en encadrer l’exercice lorsque les exigences du développement économique et social le justifient. Dans ce cadre, la tarification progressive de la TNB s’inscrit dans une logique de proportionnalité entre l’objectif poursuivi et les moyens mobilisés, ce qui la distingue d’une mesure assimilable à une expropriation indirecte.
Par ailleurs, l’augmentation des taux applicables aux terrains situés dans les zones les mieux équipées ne vise pas à dissuader l’investissement privé à vocation productive, mais plutôt à décourager la rétention foncière dépourvue d’impact économique ou social réel. En incitant à la mise en circulation des terrains urbains et à une meilleure allocation d’une ressource rare, la TNB participe à une logique d’efficience économique. À ce titre, la taxation des terrains non bâtis est souvent considérée, en économie publique, comme une forme d’imposition relativement non distorsive, dès lors qu’elle oriente les comportements sans pénaliser directement l’activité productive.